□はじめに

・いろいろな意味で、首都圏における武蔵小杉の盛況ぶりには説明がいらない。
・この眺望を自分のものにしたという方には話は簡単だ。
・それが8千万で日々の生活の一部になるというだけの事である。
 
・しかし、この眺望を求めて集まる入居者をターゲットに事業を展開しようと考えるならば、少し話は違う。
 
・しばらく他人に貸して賃料を回収し、その後、ゆっくり自分で使おうという発想はあり得る。
 

□本物件の運用上の特徴

・本物件においても実際、その様に考える所有者は多い。
・下表の通り、賃貸物件の運用として賃貸借期間が延長可能な普通賃貸借契約に比して、貸し主からの立ち退き要求権が法的に保全されている、定期借家契約の割合が極めて多い。
・この契約形態は長期的居住権担保という観点からは入居者に不利なため、当然に賃料は伸びにくいが、にも関わらず定期借家契約をあえて選択する所有者がこれほどいるということは驚くべきものである。
 


 
「今は貸すがいつかは自分でこの眺望や、コンシェルジュ付きのサービス、そして何よりも首都圏屈指の成長力を保持し続けている武蔵小杉での都心生活を満喫したい」
 
・そう考える所有者がとても多い。そういう、ことだろう。
 
・新築以来、10年が経過しようというのに、最近の賃貸借契約の実績からも賃料の下落も見られない。

・いろいろな意味で、特別な物件と言って良いのでは無いだろうか。 

 

□賃料分布

・賃料予測をするとき、通常の賃料調査と呼ばれている調査の取得サンプル数は圧倒的に少なすぎないだろうか。
・弊社の通常の賃料調査は以下のチャートによる。
 


 
・この傾向から、より近似のデータ以外のデータを徐々に削除し、そこから対象物件の賃料設定を導き出すのである。
 

 

□利回り

・以上、賃料坪単価のチャートから、本物件の賃料を月額32万円と設定すれば、年間利回りは軽く4.5%を超える。
・安全側に坪賃料を11,000円で計算しても、4.0%は超えることになる。
 
・参考までにビッグデータを活用することで有名な大手業者IESHIRUが主催する勉強会でも取り上げている投資不動産販売会社の提案物件の利回りと比較して欲しい。
投資用不動産販売会社 SYLA

 

□首都圏投資と空室リスク

・ところで地方都市から首都圏に投資をされる多くの投資家が求めるものは、圧倒的な空室率の低さというファクターであろう。
 
・言うまでも無く、これ程。無駄な程、過密に首都圏に人口が集中していれば、同レベルのマンションなら地方都市よりも首都圏の方が埋まりやすいに決まっている。
 
・全く同じ事をやったとしても、地方都市よりも首都圏の方がはるかに簡単で、だから首都圏のレストランには本質的な工夫よりも金を持っているものを知らない顧客への対応が求められ、よって良質なレストランは地方に多い。
 
・これ程、馬鹿げた土地代を負担すれば料理やスタッフの質が落ち、それでも簡単に経営が成り立っているのだから、ならば不動産投資も首都圏が有利で簡単だという話である。

 

□用途分布

・その首都圏の中で、人口の過密ぶりという観点からいかに武蔵小杉というエリアに人が集中しているかは既述の通り。
 
・のみならず本物件の所在する用途地域は、その指定状況から南側にこれ以上の高層マンションが出来にくい。
 
当該物件はB-1地区
 
地区計画エリアの一番南に位置している
 
隣接エリアは高さ制限20M 容積率は200% 
 
・本物件の売り物である眺望が、保全されやすい状況であることが理解できると思う。
 

*本項の記述は、本物件の南側に、今後、長期的将来にわたり、一切、高層マンションを含めた高層建築物が建設されないとか、建設できないという事を保証するものではありません。
 

□まとめ

・空室率が地方都市に比べて極端に低い首都圏の中でも、更に人口集中要因から空室率が下がりそうな本物件。
 
・更に南向きの素晴らしい眺望の保全性も高い。
 
・仮に年利4.5%とまでいわずとも、4%がほぼ空室率なく回った場合には、圧倒的に高利回りな定期預金と同等の商品と見なしても、差し支えないのでは無いだろうか。
 
・更に仮に。
・8400万円投資、4%の目論見が半減した場合の月額売上14万円。
・年金と考えれば ”充分以上!” と言うことは簡単に理解できると思う。
 
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